Комментарий специалистов по ДДУ. Несогласия.

[Marusyahoms]

Друзья, показала ДДУ знакомым риэлторам. Вот что они пишут по поводу некоторых пунктов.

А что скажете вы?

Кто-нибудь составлял проткол разногласий и доп.соглашение?

Какие несогласия и изменения прописывали туда?

На что согласен был застройщик, на что нет?

 

1. п.п. 1.5 абзац "Проектная планировка жилого помещения является предварительной, поскольку 

Застройщик имеет право, без согласования с Участником долевого строительства, на внесение 

несущественных изменений в проектную документацию на строительство Многоквартирного жилого дома." 

является весьма спорным. см. 214-ФЗ ст.21 п.п. 12)2.4) - предпоследний в статье. Там о том, что с проектом тебя обязаны ознакомить ДО подписания ДДУ и

подписывая ДДУ ты фактически соглашаешься с данным проектом. Получается - каждое изменение в проект Застройщик должен с тобой согласовывать.

 

2. 3.1.2. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Многоквартирного дома.
п.п. 3.1.2. Нуждается в раскрытии. Конкретно - в какой форме, в какие сроки и с какой периодичностью (или исключительно по требованию) они должны тебя информировать.

 

3. Кстати, чуть не забыл. Надо проследить, чтоб в условие раскрытия аккредитива был включен оплаченный полис страхования гражданской ответственности застройщика, выгодоприобретателем по которому являешься ты. Данный пункт может быть снят, если условием регистрации ДДУ является наличие такового полиса.

Хотели принять эту поправку, не знаю точно приняли или нет. 

Если будет выбор - страхование гр. ответственности или банковское поручительство в пользу Участника , надо выбирать второе (т.е. поручительство).

 

4. 3.2.1. Принять Объект долевого строительства по Акту приема-передачи не позднее срока, предусмотренного в п. 1.6. настоящего Договора, в порядке, установленном в разделе 5 настоящего Договора. 
п.п. 3.2.1. Требовать дополнить пункт словами "... в случае его соответствия проектной документации", а то тебя еще склонят принять объект без окон батарей и лифта. Хотя, я уверен что Застройщик не внесет такую подлянку себе в ДДУ.

 

5. ОЧЕНЬ ВАЖНО!!! п.п. 5.5. НЕЗАКОННЫЙ. См. ЖК РФ ст.153 п.п. 6) и 7) 

    Обязательно требовать исключения п.5.5. как незаконного.

5.5. Расходы Застройщика по уплате по действующим тарифам стоимости технического обслуживания, отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вывоза мусора, услуг управляющей (эксплуатирующей) организации Многоквартирного дома, а также иных расходов, связанных с обслуживанием Объекта долевого строительства с даты ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию в установленном законом порядке и до передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства по соответствующему Акту приема-передачи, подлежат компенсации Участником долевого строительства.  Сумма, необходимая для покрытия расходов, указанных в настоящем пункте, уплачивается Участником долевого строительства непосредственно Застройщику, либо по его указанию организации, осуществляющей управление и/или эксплуатацию Многоквартирного дома в срок не позднее 5 (Пяти) банковских дней со дня получения Участником долевого строительства соответствующего письменного требования (уведомления) Застройщика.
 

6. п.10.1. Нормативные и ненормативные акты органов гос.власти, их действие или бездействие не могут являться форсмажором (не помню почему, ссылку дать не могу сейчас. Покопаюсь, возможно выкопаю)

 

 

Итог коротко: Основных косяков три:

1. Право застройщика изменять проект по своему желанию после подписания тобой ДДУ

2. Твоя обязанность принять Объект со всеми косяками (т.к. то, на что получают у нас разрешение на ввод в эксплуатацию /критерий надлежащего качества по ДДУ/, часто бывает без лифтов, окон и батарей)

3. п.п. 5.5. (цена вопроса - несколько десятков тысяч рэ, в особо запущенный случаях может быть несколько сотен)

[George]

Как говорят в ндв форма дду согласована в росреестре и изменению не подлежит. если будут несоответствия фз, то фз важнее, так что правда будет на нашей стороне