Взыскание неустойки с застройщика

[Юрий108]

У меня в договоре местом его заключения указан г. Москва. У кого-то разве не так? Если подаваться в Мещанский районный суд, чтобы у судьи не возникло желания вернуть исковое заявление, как, якобы, поданное с нарушением правил подсудности, в исковом заявлении рекомендуется указать, что в соответствии с процитированной Вами правовой нормой исковое заявление подается в суд по месту заключения договора, который был подписан Вами в офисе НДВ по адресу Трубная пл, 2. 

Спасибо, как-то упустил сей факт в шапке ДДУ.

[Юрий108]

Согласно п. 3 статьи 4 ФЗ 214 " Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом." 

Правильно ли я понимаю, что негласно местом заключения можно считать место регистрации ДДУ?

[Barrister]

Согласно п. 3 статьи 4 ФЗ 214 " Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом." 

Правильно ли я понимаю, что негласно местом заключения можно считать место регистрации ДДУ?

 

Это момент заключения договора (ст.443 ГК РФ)

А место заключения, ст.444:

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Место у нас указано, нужно его лишь детализировать.

 

[Юрий108]

 

Это момент заключения договора (ст.443 ГК РФ)

А место заключения, ст.444:

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Место у нас указано, нужно его лишь детализировать.

 

 

Спасибо за разъяснения.

[Юрий108]

Барристер, еще один вопрос. А как надо подтвердить фактическое место проживания в суде, ДДУ в долевке с женой, прописана она в другом районе, живет со мной. Хотелось бы иск подать по месту моей регистрации.

[Nostalgy]

Уважаемые опытные соседи,

подскажите, пожалуйста, подписанный акт первичного осмотра помещения может на дальнейшее урегулирование повлиять?

 

хотелось бы его подписать, что бы недостатки начали устранять.

[Barrister]

Барристер, еще один вопрос. А как надо подтвердить фактическое место проживания в суде, ДДУ в долевке с женой, прописана она в другом районе, живет со мной. Хотелось бы иск подать по месту моей регистрации.

 

Ну так и подавайте по месту своей регистрации, вы соистцы с супругой, можете подавать по месту регистрации любого из соистцов.

[Юрий108]

Ну так и подавайте по месту своей регистрации, вы соистцы с супругой, можете подавать по месту регистрации любого из соистцов.

Спасибо.

[Barrister]

Уважаемые опытные соседи,

подскажите, пожалуйста, подписанный акт первичного осмотра помещения может на дальнейшее урегулирование повлиять?

 

хотелось бы его подписать, что бы недостатки начали устранять.

 

Если Вы планируете идти в суд с иском о взыскании неустойки, то представитель ответчика обязательно укажет, что с Вами подобные акты подписывались, что-то там устранялось и ключики предлагались/брались. И попросит на этом основании размер неустойки снизить. А как суд отнесется к подобным фактам - это уже другой вопрос.

[Nostalgy]

Если Вы планируете идти в суд с иском о взыскании неустойки, то представитель ответчика обязательно укажет, что с Вами подобные акты подписывались, что-то там устранялось и ключики предлагались/брались. И попросит на этом основании размер неустойки снизить. А как суд отнесется к подобным фактам - это уже другой вопрос.

Спасибо, будем ГК ждать тогда.

[lanthony]

Не надо сейчас уже ни от чего отказываться. Квартиру Вы еще не приняли в установленном порядке. По поводу получения ключей рекомендую занять следующую позицию (если Вы, конечно, собираетесь идти в суд за неустойкой): ключи получила, потому что так было предложено УК от лица застройщика для проведения ремонта. Доверяя застройщику, не подозревала, что могу совершить административное правонарушение, предусмотренное п.5 ст.9.5 КоАП РФ, начав делать ремонт в доме, не введенном в эксплуатацию. Однако в дальнейшем, проконсультировавшись с юристом, поняла, что ремонт пока делать нельзя. Соответственно, ничего и не делаю, т.к. законопослушная гражданка. А сам факт получения ключей от еще не переданной по акту квартиры не может трактоваться, как наличие необоснованной выгоды при реализации в судебном порядке своего права на взыскание неустойки с застройщика.

 

Вообще, все эти движения застройщика, связанные со сменой генерального директора и юридического адреса, на мой взгляд, в первую очередь направлены на минимизацию убытков от судебных споров с дольщиками.

Если бывшая ГД действительно жена судьи ВС РФ, о чем тут уже неоднократно упоминалось, то ее формальная смена направлена, в первую очередь, на снижение репутационных рисков для их семьи. Особенно, если решения по взысканию неустойки с застройщика будут резко выбиваться из средних показателей по данной категории дел, в сторону уменьшения взысканных сумм. 

Смена юридического адреса может быть направлена на затруднение и затягивание судебного разбирательства.

Это чисто гипотетические предположения, конечно, вполне возможно, что всё это просто совпадение   

 

Барристер, очень уважаю ваше мнение, но незнание законов не освобождает от ответственности и последствий. Посему такая позиция в суде будет выглядеть не более чем как "Я пересекла две сплошных, потому что не видела разметку/не знала что в этом месте нельзя, но проконсультировавшись с юристом поняла и более так делать не буду. Более нарушений кроме пары штрафов и просрочки оплаты налогов не имею..:)"

Ну вы поняли..

[Koma]

Барристер, очень уважаю ваше мнение, но незнание законов не освобождает от ответственности и последствий. Посему такая позиция в суде будет выглядеть не более чем как "Я пересекла две сплошных, потому что не видела разметку/не знала что в этом месте нельзя, но проконсультировавшись с юристом поняла и более так делать не буду. Более нарушений кроме пары штрафов и просрочки оплаты налогов не имею..:)"

Ну вы поняли..

 

Сам застройщик, в присутствие суда, просит снизить неустойку по причине того, что предоставил вам возможность получить ключи и приступить к ремонту, и не переживает при этом о своей ответственности.

В общем, это палка с двумя концами...

[Настасья]

Когда менеджеры НДВ и УК предлагали ключи они все в один голос  утверждали, что в  конце апреля, начало мая ГК все подпишет и дома сдадут. Я например, взяла ключи только в конце апреля и не как не думала, что все так на долго затянется. Не считаю, что взяв ключи дольщики нарушили закон, "пересекли две сплошные", по моему наоборот это нарушение закона со стороны застройщика на лицо. 

[diatezo]

Когда менеджеры НДВ и УК предлагали ключи они все в один голос  утверждали, что в  конце апреля, начало мая ГК все подпишет и дома сдадут. Я например, взяла ключи только в конце апреля и не как не думала, что все так на долго затянется. Не считаю, что взяв ключи дольщики нарушили закон, "пересекли две сплошные", по моему наоборот это нарушение закона со стороны застройщика на лицо. 

Все верно, только в суде учитываются факты относящиеся к спору , а не  нарушения закона застройщиком. Тем более он не намерян их скрывать (и на этом строит свою защиту) т.к. наказание для него за эти деяния намного ниже , чем неустойка дольщику.

Правильным действием на мой взгляд будет обоснование для суда что , за попыткой застройщиком раздать ключи стоит прямой умысел  об снижение неустойки , а не забота  об алчных дольщиках. Для этого нужно в обязатальном порядке предоставлять акты дефектовок (где указаны  недоделки), прочие документы, возможно  свид. показания в которых говорится об отсутствии условий для проведения ремонта: неотапливаемые помещения, отсутствие воды и электричества.

[Настасья]

Все верно, только в суде учитываются факты относящиеся к спору , а не  нарушения закона застройщиком. Тем более он не намерян их скрывать (и на этом строит свою защиту) т.к. наказание для него за эти деяния намного ниже , чем неустойка дольщику.

А разве не исполнение своих обязательств по ДДУ это не факт относящийся к спору?

Дольщики свои обязательства выполнили, я в частности оплатила всю стоимость квартиры в установленные застройщиком срок! Он же в свою очередь, даже не удосужился нас оповестить о задержке, хотя и этот момент он сам прописал в условиях договора.

А про ключи там ничего не написано, согласно акта о передаче ключей это не дает ему право утверждать о том, что он хоть частично исполнил свои обязательства. 

Конечно ежу понятно, что нам  суд не присудит те суммы, которые накапали....но на разумное возмещение всех этих причиненных неприятностей, я думаю мы вправе рассчитывать. 

[diatezo]

А разве не исполнение своих обязательств по ДДУ это не факт относящийся к спору?

Дольщики свои обязательства выполнили, я в частности оплатила всю стоимость квартиры в установленные застройщиком срок! Он же в свою очередь, даже не удосужился нас оповестить о задержке, хотя и этот момент он сам прописал в условиях договора.

 

Это суть спора и застройщик его отрицать не собирается ибо глупо, а будет ходатайствовать о другом! Вам же в суде нужно будет подтверждать свои факты или опровергать документально, факты противоположной стороны.

[Настасья]

Это суть спора и застройщик его отрицать не собирается ибо глупо, а будет ходатайствовать о другом! Вам же в суде нужно будет подтверждать свои факты или опровергать документально, факты противоположной стороны.

Мои факты это то, что сегодня 19 мая 2016 года, а акт приема передачи объекта должен был быть подписан 31.12.2015г. И подтвердить это не составит труда. А вот застройщику придется придумывать факты! 

А Вы сами собираетесь идти в суд?

[Barrister]

Барристер, очень уважаю ваше мнение, но незнание законов не освобождает от ответственности и последствий.

 

А где вы видите в моих рекомендациях несоответствие данному тезису? Сам факт получения ключей административное законодательство не нарушает, в процитированной ранее правовой норме речь идет об эксплуатации объекта недвижимости до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. А эксплуатация = ремонт. Этот же аргумент представитель ответчика приводит, как доказательство необоснованной выгоды у истца. Что была предоставлена возможность делать ремонт.

Вот тут и предлагается озвученная мной ранее позиция, почему ремонт не делается. 

[lanthony]

Мои факты это то, что сегодня 19 мая 2016 года, а акт приема передачи объекта должен был быть подписан 31.12.2015г. И подтвердить это не составит труда. А вот застройщику придется придумывать факты! 

А Вы сами собираетесь идти в суд?

 

Так вы зачем идете в суд? За взысканием неустойки или за доказательством вины застройщика? Он свою вину не отрицает.

А суд может отказать в иске по формальным признакам.

Барристер верно писал. Не нужно растекаться мыслью по древу и идти в суд за справедливостью во всем мире.

Хотя что я говорю. Идите. Мне как участнику второй очереди будет спокойнее.

[lanthony]

А где вы видите в моих рекомендациях несоответствие данному тезису? Сам факт получения ключей административное законодательство не нарушает, в процитированной ранее правовой норме речь идет об эксплуатации объекта недвижимости до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. А эксплуатация = ремонт. Этот же аргумент представитель ответчика приводит, как доказательство необоснованной выгоды у истца. Что была предоставлена возможность делать ремонт.

Вот тут и предлагается озвученная мной ранее позиция, почему ремонт не делается. 

 

Так у меня и нет к вам претензий..

[Barrister]

Так у меня и нет к вам претензий..

 

На самом деле тем, кто начал уже ремонт делать, конечно будет проблематично так аргументировать.

Но тут, опять таки, согласно мартовским разъяснениям Пленума ВС РФ, бремя доказывания необоснованной выгоды ложится на ответчика.

Например, ответчик скажет - вот этот алчный гражданин  , который истец, ключики-то уже получил и ремонт делает, а сам пытается еще и взыскать с бедного застройщика по полной.

А истец в ответ, каюсь, дескать, получил ключики, но потом был просвещен знающими людьми, что ремонт в доме, не введенном в эксплуатацию, есть грех великий, действующим законодательством наказуемый  

Поэтому никакого ремонта и не делаю.

Вот тут ответчик должен доказать, что делается на самом деле ремонт в квартире, что, в свою очередь, должно побудить судью вынести частное определение о проверке законности данных действий, как застройщика, так и дольщика, делающего ремонт.

Так что застройщик такими заявлениями, свинью может подложить всем, кто ключи получил и ремонт делает, если масштабная проверка начнется.

Хоть штраф там для ФЛ небольшой, но сам факт привлечения к административной ответственности тоже вещь малоприятная. 

[Юрий108]

На самом деле тем, кто начал уже ремонт делать, конечно будет проблематично так аргументировать.

Но тут, опять таки, согласно мартовским разъяснениям Пленума ВС РФ, бремя доказывания необоснованной выгоды ложится на ответчика.

Например, ответчик скажет - вот этот алчный гражданин  , который истец, ключики-то уже получил и ремонт делает, а сам пытается еще и взыскать с бедного застройщика по полной.

А истец в ответ, каюсь, дескать, получил ключики, но потом был просвещен знающими людьми, что ремонт в доме, не введенном в эксплуатацию, есть грех великий, действующим законодательством наказуемый

Поэтому никакого ремонта и не делаю.

Вот тут ответчик должен доказать, что делается на самом деле ремонт в квартире, что, в свою очередь, должно побудить судью вынести частное определение о проверке законности данных действий, как застройщика, так и дольщика, делающего ремонт.

Так что застройщик такими заявлениями, свинью может подложить всем, кто ключи получил и ремонт делает, если масштабная проверка начнется.

Хоть штраф там для ФЛ небольшой, но сам факт привлечения к административной ответственности тоже вещь малоприятная. 

Денис, а вы думаете суд будет заниматься вынесением  частного определение о проверке законности данных действий? Что-то я сомневаюсь, особенно читая ваши посты про очереди и рутинную работу судей.

[Barrister]

Денис, а вы думаете суд будет заниматься вынесением  частного определение о проверке законности данных действий? Что-то я сомневаюсь, особенно читая ваши посты про очереди и рутинную работу судей.

 

Будет письменное ходатайство - скорее всего вынесет. Он же понимает, что у вышестоящей инстанции могут вопросы возникнуть, почему судья не отреагировал на факт нарушения действующего законодательства.

Если, например, передо мной представитель ответчика будет этой опцией ключиков махать, которые я отказался получать, то я непременно заявлю подобное ходатайство, чтобы неповадно было. 

 

При этом нужно понимать, что иск я буду подавать после ввода домов в эксплуатацию и в тот момент уже будет весьма затруднительно установить, кто из дольщиков и когда ремонт делал, поэтому риск привлечения дольщиков к административной ответственности будет несущественен, а вот с застройщика могут спросить, почему он ключи раздавал и предоставлял возможность бывать на не введенном в эксплуатацию объекте гражданам.

Подозреваю, что тут для застройщика не только административная ответственность предусмотрена. Надо на досуге подробнее этот вопрос изучить.

[Barrister]

Впрочем, я надеюсь, что представитель ответчика читает эту тему и впредь воздержится от тех необдуманных заявлений, которые он сделал в Краcногорском городском суде.

[diatezo]

Впрочем, я надеюсь, что представитель ответчика читает эту тему и впредь воздержится от тех необдуманных заявлений, которые он сделал в Краногорском городском суде.

На это рассчитывать не стоит, во первых ему нечем будет аргументировать необоснованную выгоду  истца, экономический перевес штрафа в 20 т.р. и размера неустойки перевешивает. Думаю даже что его уже штрафовали, все равно кто-нибудь да наябедничал .