Взыскание неустойки с застройщика

[Das]

Сегодня претензия получена, жду установленный мной срок 14 дней и запускаю иск.

 

В беседе с менеджером НДВ мне тоже было сказано, мол, идите в суд.. но, господа, можно же и в переговорной стадии все решить. или я все еще в стране иллюзий живу. 

[Barrister]

В беседе с менеджером НДВ мне тоже было сказано, мол, идите в суд.. но, господа, можно же и в переговорной стадии все решить. или я все еще в стране иллюзий живу. 

 

Скорее это Вы испытываете иллюзии по отношению к порядочности наших бизнесменов 

В нашем случае, уверен, уже все возможные финансовые потери рассчитаны, и есть у застройщика понимание, что добровольная выплата всем неустойки повлечет большие расходы, чем взыскание ее через суд.

Понимают, что половина дольщиков попросту в суд не пойдет, и в суде еще неустойку порежут. Так что, даже с учетом штрафа, считают, что добровольно никому ничего отдавать не надо.

Это же очевидно.

[Юрий108]

Думаю стоит готовиться к суду, добровольно если и предложат, то крайне мало..... И то особо дотошным. В НДВ сказали форму акта согласуют юристы застройщика и НДВ , будет шаблон для всех один. Кто надеялся на индивидуальный подход - пора снимать розовые очки.

[Barrister]

В НДВ сказали форму акта согласуют юристы застройщика и НДВ , будет шаблон для всех один.

 

Будет строчка об отсутствии претензий по срокам передачи, сфотографирую акт, квартиру не приму и уеду.

Направлю претензию сразу застройщику. Пусть в одностороннем порядке передают, если хотят. И еще куда жалобу закину для порядка, что беспределят. Надо продумать еще этот момент. С упырями только так 

И что это за разговоры, что акты нужно подписывать в офисе НДВ? Предполагаю, это касается только тех, кто ключики уже получил и ремонт делает?

[Юрий108]

Будет строчка об отсутствии претензий по срокам передачи, сфотографирую акт, квартиру не приму и уеду.

Направлю претензию сразу застройщику. Пусть в одностороннем порядке передают, если хотят. И еще куда жалобу закину для порядка, что беспределят. Надо продумать еще этот момент. С упырями только так 

И что это за разговоры, что акты нужно подписывать в офисе НДВ? Предполагаю, это касается только тех, кто ключики уже получил и ремонт делает?

Придерживаюсь той же позиции, в офисе подписывать бред без осмотра квартиры. Да и подписывать особо не тороплюсь, вообще при таких условиях на месяц в командировку уеду.

[Barrister]

В свете новой судебной практики суды не могут снижать размер неустойки ниже средней ставки по банковским вкладам для физических лиц по месту жительства истца.

Что, навскидку, раза в три меньше получается, чем положено из расчета 1/150 от ключевой ставки. Вот в этих рамках и будет раскачиваться "внутреннее убеждение"  судейских тётушек и дядюшек 

В Красногорске уже раскачали в 2.5 раза меньше от положенного.

[Jona]

Добрый день,знаю прецедент, когда застройщик, не уведомив дольщиков об изменении сроков сдачи домов, принес таки в суд (на разбирательство дела о неустойке) документ, подтверждающий, что уведомления дольщикам были высланы вовремя. Естественно, никто из дольщиков их не получал, т.к. их не было. Тем не менее есть мнение, что застройщику удобнее заплатить кому надо на почте и в суде, нежели удовлетворять многочисленные претензии (и иски) дольщиков. Можем ли мы как-то упредить подобную ситуацию? Вопрос, наверное, к Барристеру...

[ElenaM]

Добрый день. А как быть с недостроенными метрами и АПП в котором нет фанинсовых претензий к застройщику. Тоже через суд?

[Barrister]

Добрый день,знаю прецедент, когда застройщик, не уведомив дольщиков об изменении сроков сдачи домов, принес таки в суд (на разбирательство дела о неустойке) документ, подтверждающий, что уведомления дольщикам были высланы вовремя. Естественно, никто из дольщиков их не получал, т.к. их не было. Тем не менее есть мнение, что застройщику удобнее заплатить кому надо на почте и в суде, нежели удовлетворять многочисленные претензии (и иски) дольщиков. Можем ли мы как-то упредить подобную ситуацию? Вопрос, наверное, к Барристеру...

 

Не думаю, что из числа тех, кто отписывается в этой теме, кто-то более компетентен в обсуждаемых вопросах, чем Ваш покорный слуга

Два юриста, которые на этом сайте ищут клиентов, сражаются, как львицы, в другом топике, вбрасывая периодически информационные посты-заготовки на актуальную для местных пользователей юридическую тематику, и сюда не заходят 

Выходит, вопрос действительно мне...

 

По сути. Доказательством надлежащего уведомления (попытки уведомления) дольщика будет либо его собственноручная роспись в уведомлении о вручении, либо отметка почтового органа о том, что вручить невозможно, в связи с отсутствием лица по указанному адресу.

Если эти документы будут сфальсифицированы, то это уже уголовно-наказуемое деяние. В таком случае нужно делать в суде заявление о подложности доказательств. Скорее всего будет назначена экспертиза.

Однако, сомневаюсь, что застройщик будет такие вещи творить. По крайней мере в судебном процессе, который уже состоялся в Красногорском городском суде, такого не было.

Более того, само уведомление еще ничего не значит, в нем может содержаться лишь предложение об изменении договора в части сроков передачи квартиры. Соответственно, должно быть подписано дополнительное соглашение, если дольщик согласен с переносом сроков. Если не согласен, то неважно, было ли такое уведомление или нет - по действующему договору есть просрочка в исполнении обязательства застройщиком, за что предусмотрена ответственность.

[Sosedka]

да... это целая история: проверить правильность лишних / недостающих метров, соотнести с неустойкой и ранее оплаченными "лишними" метрами (или даже три отдельные истории могут получиться)

[Barrister]

Добрый день. А как быть с недостроенными метрами и АПП в котором нет фанинсовых претензий к застройщику. Тоже через суд?

 

Раз десять уже в совокупности писалось на эту тему и мной, и юристами в других топиках. Позиции разные, можно выбрать, что больше нравится, при желании.

Я понимаю, Вам лениво просматривать, вникать и искать, проще, конечно, когда кто-то в десятый раз персонально ответит, но все же постарайтесь пересилить себя, если Вам это действительно интересно 

[ElenaM]

вот чем столько писать проще было бы ссылку на страницу дать)

[Barrister]

вот чем столько писать проще было бы ссылку на страницу дать)

 

Писал для Вашего же блага, в воспитательных целях, поэтому старался и на время не смотрел 

Если серьезно, сам уже не помню где это, но точно есть.

Можете в двух темах юристов-рекламодателей продублировать вопрос, они Вам шаблон-заготовку вставят снова.

[Alex Zidoyyy]

Денис, давайте чуть веселее и снисходительнее . Просто Вы нас ранее заинтриговали "И еще куда жалобу закину для порядка, что беспределят. Надо продумать еще этот момент" и теперь все думают что продумали и поделитесь. В принципе видятся 2 линии: не выпендриваться подписать Акт по форме застройщика, потом в суд, не злить судью, получить свою стандартную половину неустойки. Либо как то оспорить Акт, кидать претензии застройщику по поводу Акта и возможно получить лишний аргумент в суде. Оспаривание Акта заставит судью напрячься, разозлит... И при этом неизбежно откладывать дату регистрации собственности..., то есть для тех кому не горит
В общем ничего нового не сказал, все уже было сказано, просто тему апнул.

[Barrister]

Денис, давайте чуть веселее и снисходительнее . Просто Вы нас ранее заинтриговали "И еще куда жалобу закину для порядка, что беспределят. Надо продумать еще этот момент" и теперь все думают что продумали и поделитесь. В принципе видятся 2 линии: не выпендриваться подписать Акт по форме застройщика, потом в суд, не злить судью, получить свою стандартную половину неустойки. Либо как то оспорить Акт, кидать претензии застройщику по поводу Акта и возможно получить лишний аргумент в суде. Оспаривание Акта заставит судью напрячься, разозлит... И при этом неизбежно откладывать дату регистрации собственности..., то есть для тех кому не горит

В общем ничего нового не сказал, все уже было сказано, просто тему апнул.

 

Не нужно думать, что я специально оставляю недосказанными какие-то из своих умозаключений тут.

Просто имею привычку сосредотачиваться на решении проблемы, когда она уже актуальна и известны все вводные.

Обратиться с жалобой можно будет в прокуратуру и Роспотребнадзор, при желании.

Здесь каждый сам должен решить, какой путь ему избрать, если в акте будет строчка об отсутствии претензий к застройщику.

Я сам еще до конца не определился, буду анализировать информацию, когда подпишут первые акты.

[Barrister]

Если кто-то всё-таки хочет обсудить возможное развитие событий, варианты действий и их последствия, то давайте подискутируем. Хотя и неблагодарное это дело, конечно.

Заодно, на конкретном примере постараюсь показать, как просчитывать и минимизировать риски, и принимать верные решения, с учетом конечных целей.

В первую очередь, каждый должен определиться, какой у него приоритет:

1. Как можно быстрее получить квартиру в собственность.

2. Постараться взыскать максимально возможную неустойку.

 

Рассмотрим, каждый из вариантом подробнее.

 

1. Очевидно, что акт следует подписать в редакции застройщика и начать процедуру оформления квартиры в собственность.

Как правильно тут ранее уже отмечалось другими юристами, условие в АПП об отсутствии претензий по срокам передачи квартиры не лишает права на судебное взыскание неустойки.

При этом, нужно еще оценить, как это условие прописано, если речь идет о прощении долга застройщику, либо предлагается одновременно с АПП подписать дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры, то во взыскании неустойки может быть отказано.

Может ли повлиять условие об отсутствии претензии на присужденную сумму? 

Ответ на этот вопрос будет зависеть от неоднократно упоминаемого тут ранее феномена  , называемого "внутреннее убеждение судьи".

Сейчас судебные реалии таковы, что существует низший и высший пределы размера присуждаемой неустойки по нашей категории дела.

Низший предел - средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по месту жительства истца (около 8% годовых), высший - 1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки.

Вот в этих рамках и будет внутренне убеждение судьи раскачиваться.

Качнуть в большую сторону его может грамотное составленное исковое заявление, в меньшую - АПП с условием об отсутствии претензий и влияние административного ресурса (не забываем про родство бывшего ГД застройщика с судьей ВС РФ).

Пылкие речи юриста в суде и его нападки на представителя застройщика, на этот маятник не влияют.

А вот симпатия или антипатия к какой-то из сторон, а также порядочность или вредность судьи, как человека, могут.

 

2. Акт разумнее не подписывать, предварительно его сфотографировав. Предполагаю, что те, кто не получал еще ключи, будут осматривать квартиру (иное просто выходит за рамки здравого смысла). После осмотра квартиры рекомендуется в смотровом листе ( или что они там дают) указать какой-нибудь недостаток (пусть даже несущественный), а также, что финансовые претензии по срокам сдачи есть и в такой редакции акт подписываться не будете. Затем сразу претензию застройщику, с предложением подписать акт в нормальной редакции, также можно жалобы в прокуратуру и Роспотребнадзор. На этом форуме, который читают потенциальные покупатели, создать тему с описанием ситуации. Возможно застройщик решит, что проще подписать АПП без всяких условий. Если нет - получите односторонний акт по почте. С ним уже следует обращаться в суд с иском о признании его недействительным и обязании застройщика подписать двухсторонний акт. Либо с односторонним актом пойти оформить квартиру в собственность и параллельно подать иск о взыскании неустойки. В суде предоставить доказательства того, что с актом в данной редакции были не согласны.

 

Для более точных рекомендаций и прогнозов нужно ждать, когда редакция АПП от застройщика появится.

 

PS Можно еще акты всем не подписывать и тянуть до следующего общения ВВП с народом, а затем снять обращение к нему от лица Дуси Васильевны Шапокляк, чтобы застройщика, со всеми его родственниками в ВС РФ, показательно покарали  

[Das]

Все так, Денис, а решение не опубликуете?.. 2,5 раза это прям жестоко 

[Barrister]

Все так, Денис, а решение не опубликуете?.. 2,5 раза это прям жестоко 

 

Можно, по-еврейски, вопросом на вопрос? Вы почему считаете, что у меня есть текст этого решения?

[Юрий108]

Не нужно думать, что я специально оставляю недосказанными какие-то из своих умозаключений тут.

Просто имею привычку сосредотачиваться на решении проблемы, когда она уже актуальна и известны все вводные.

Обратиться с жалобой можно будет в прокуратуру и Роспотребнадзор, при желании.

Здесь каждый сам должен решить, какой путь ему избрать, если в акте будет строчка об отсутствии претензий к застройщику.

Я сам еще до конца не определился, буду анализировать информацию, когда подпишут первые акты.

Роспотребнадзор еще та организация, писюльку туда уже запульнул, так отвечают оптекаемо)) другое дело, что по сути кажый потребитель имеет право на привлечение в качестве 3 лица роспотребнадзор к суду....

[Юрий108]

Роспотребнадзор еще та организация, писюльку туда уже запульнул, так отвечают оптекаемо )) другое дело, что по сути кажый потребитель имеет право на привлечение в качестве 3 лица роспотребнадзор к суду....

В прокуратуру можно обращаться в рамках административных правонарушений (КоАП), в противном случае отфутболят в роспотребнадзор.

[Das]

Думал, что он есть у Вас. Ну не суть.

 

Вновь разговаривал с менеджерами, позиция у застройщика выжидательная: "кому надо - пойдет в суд, по-другому платить не будем", т.е. позция ущербная и надо бы довести информацию о деловой репутации застройщика потенциальным дольщикам.

[Barrister]

В прокуратуру можно обращаться в рамках административных правонарушений (КоАП), в противном случае отфутболят в роспотребнадзор.

 

Закон РФ о прокуратуре почитайте внимательно. В обязанности прокуратуры входит, в тои числе, и надзор за соблюдением прав граждан коммерческими организациями.

Другое дело, что отфутболить и формально отписаться у нас каждый чиновник может.

[Юрий108]

Закон РФ о прокуратуре почитайте внимательно. В обязанности прокуратуры входит, в тои числе, и надзор за соблюдением прав граждан коммерческими организациями.

Другое дело, что отфутболить и формально отписаться у нас каждый чиновник может.

Ну смотря каких прав, мое письмо переслали в роспотребнадзор, на этом свою функцию видимо посчитали выполненной, отписав мне, что переслали....ну может так вопрос поставил....

[Barrister]

....ну может так вопрос поставил....

 

А вот тут Вы совершенно правы. Когда чиновник или тот же судья видит, что заявление составлено непрофессионалом, соблазн отфутболить такого заявителя, чтобы меньше напрягаться, увеличивается в разы.

К сожалению, далеко не все и юристы могут грамотно излагать свою позицию на бумаге.

Когда ответственный государственный служащий видит документ, решение по которому он обязан принять в силу закона, он должен четко понимать, что заявитель прекрасно знает свои права и готов их отстаивать, в том числе и обжалуя действия (или бездействие) этого чиновника в вышестоящие органы. Только тогда, как правило, они начинают шевелиться.

[Barrister]

Полагаю, все заинтересованные лица уже знают, что с суммы присужденных неустойки и штрафа должен быть уплачен налог на доходы физических лиц.

Исчислить, удержать и перечислить в бюджет налог должен либо застройщик, в случае добровольной выплаты неустойки, либо сам участник долевого строительства.

Указание о налогообложении доходов такого вида содержится в разделе 7 обзора Президиума ВС РФ от 21.10.15.

Для нас же здесь интересно следующее утверждение:

"предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя" 

Ранее я уже обращал внимание на то, что законодатель ставит потребителя в особое положение, указывая, что убытки потребителя взыскивают в полном размере сверх неустойки (в то время, как по общему правилу убытки взыскиваются в части непокрытой неустойкой).

С учетом изложенного, чтобы судейским тетушкам совестно было (если это определение вообще применимо в данном случае  ) урезать неустойку в несколько раз, якобы потому, что у истца нет значительных убытков, в исковом заявлении крайне желательно сформулировать следующие положения:

1. снижение неустойки по делам о защите прав потребителей допускается лишь в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд считает данное снижение допустимым.

2. неустойка носит исключительно штрафной характер, поэтому ее размер не должен оцениваться в привязке к возможным убыткам потребителя.

3. неустойка может быть снижена, только если ответчик докажет наличие у истца необоснованной выгоды.

Разумеется все со ссылками на соответствующие правовые акты.

 

Вообще, данная категория споров - яркий пример, когда истинная воля законодателя разбивается о твердолобость судейских, до последнего не желающих менять сложившуюся практику, какой бы порочной она не была.