Barrister

На самом деле тем, кто начал уже ремонт делать, конечно будет проблематично так аргументировать. Но тут, опять таки, согласно мартовским разъяснениям Пленума ВС РФ, бремя доказывания необоснованной выгоды ложится на ответчика. Например, ответчик скажет - вот этот алчный гражданин , который истец, ключики-то уже получил и ремонт делает, а сам пытается еще и взыскать с бедного застройщика по полной. А истец в ответ, каюсь, дескать, получил ключики, но потом был просвещен знающими людьми, что ремонт в доме, не введенном в эксплуатацию, есть грех великий, действующим законодательством наказуемый Поэтому никакого ремонта и не делаю. Вот тут ответчик должен доказать, что делается на самом деле ремонт в квартире, что, в свою очередь, должно побудить судью вынести частное определение о проверке законности данных действий, как застройщика, так и дольщика, делающего ремонт. Так что застройщик такими заявлениями, свинью может подложить всем, кто ключи получил и ремонт делает, если масштабная проверка начнется. Хоть штраф там для ФЛ небольшой, но сам факт привлечения к административной ответственности тоже вещь малоприятная.

А где вы видите в моих рекомендациях несоответствие данному тезису? Сам факт получения ключей административное законодательство не нарушает, в процитированной ранее правовой норме речь идет об эксплуатации объекта недвижимости до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. А эксплуатация = ремонт. Этот же аргумент представитель ответчика приводит, как доказательство необоснованной выгоды у истца. Что была предоставлена возможность делать ремонт. Вот тут и предлагается озвученная мной ранее позиция, почему ремонт не делается.

Если Вы планируете идти в суд с иском о взыскании неустойки, то представитель ответчика обязательно укажет, что с Вами подобные акты подписывались, что-то там устранялось и ключики предлагались/брались. И попросит на этом основании размер неустойки снизить. А как суд отнесется к подобным фактам - это уже другой вопрос.

Ну так и подавайте по месту своей регистрации, вы соистцы с супругой, можете подавать по месту регистрации любого из соистцов.

Это момент заключения договора (ст.443 ГК РФ) А место заключения, ст.444: Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.Место у нас указано, нужно его лишь детализировать.

У меня в договоре местом его заключения указан г. Москва. У кого-то разве не так? Если подаваться в Мещанский районный суд, чтобы у судьи не возникло желания вернуть исковое заявление, как, якобы, поданное с нарушением правил подсудности, в исковом заявлении рекомендуется указать, что в соответствии с процитированной Вами правовой нормой исковое заявление подается в суд по месту заключения договора, который был подписан Вами в офисе НДВ по адресу Трубная пл, 2.

А смысл его скрывать, если выписку из ЕГРЮЛ можно получить моментально в онлайн режиме.

Простите, но такое ощущение, что посетители тут читают весьма поверхностно предыдущие посты, если вообще читают. Как уже писалось ранее, моральный ущерб потребителю должен быть компенсирован лишь по факту нарушения его прав. Суды и компенсируют по факту без необходимости предоставления каких-либо справок. Но компенсируют опять-таки, руководствуясь таким загадочным понятием, как "внутреннее убеждение судьи". Сейчас по нашей категории дел "внутреннее убеждение" таково, что присуждают 5-10к в среднем, несмотря на то, что заявляют 50-100к истцы. Предоставление справок, что у истца были какие-то моральные страдания и терзания , связанные с просрочкой передачи квартиры, может повлиять на увеличение суммы присужденной компенсации за моральный ущерб, а может и не повлиять. Все будет зависеть от этого самого загадочного "внутреннего убеждения"

Не надо сейчас уже ни от чего отказываться. Квартиру Вы еще не приняли в установленном порядке. По поводу получения ключей рекомендую занять следующую позицию (если Вы, конечно, собираетесь идти в суд за неустойкой): ключи получила, потому что так было предложено УК от лица застройщика для проведения ремонта. Доверяя застройщику, не подозревала, что могу совершить административное правонарушение, предусмотренное п.5 ст.9.5 КоАП РФ, начав делать ремонт в доме, не введенном в эксплуатацию. Однако в дальнейшем, проконсультировавшись с юристом, поняла, что ремонт пока делать нельзя. Соответственно, ничего и не делаю, т.к. законопослушная гражданка. А сам факт получения ключей от еще не переданной по акту квартиры не может трактоваться, как наличие необоснованной выгоды при реализации в судебном порядке своего права на взыскание неустойки с застройщика. Вообще, все эти движения застройщика, связанные со сменой генерального директора и юридического адреса, на мой взгляд, в первую очередь направлены на минимизацию убытков от судебных споров с дольщиками. Если бывшая ГД действительно жена судьи ВС РФ, о чем тут уже неоднократно упоминалось, то ее формальная смена направлена, в первую очередь, на снижение репутационных рисков для их семьи. Особенно, если решения по взысканию неустойки с застройщика будут резко выбиваться из средних показателей по данной категории дел, в сторону уменьшения взысканных сумм. Смена юридического адреса может быть направлена на затруднение и затягивание судебного разбирательства. Это чисто гипотетические предположения, конечно, вполне возможно, что всё это просто совпадение

Подумав, пришел в выводу, что предпочтительнее все-таки направлять претензии по новому адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ. Соответственно и в исковом заявлении должен быть уже указан новый адрес, с приложением свежей выписки из ЕГРЮЛ. Указание старого адреса застройщика в соответствии с реквизитами ДДУ тоже имеет свои плюсы. Если суд не будет самостоятельно устанавливать адрес ответчика и, отложив пару раз рассмотрение дела по существу, вынесет решение в его отсутствие, будет присужден полный размер неустойки, так как не будет заявления от ответчика о ее снижении. Но это скользкая дорожка , движение по которой займет много времени и велик риск отмены этого решения вышестоящим судом, если ответчик узнает об этом деле. Желающим посудиться с застройщиком уже сейчас, а таковые, как я понял, имеются , я бы порекомендовал обратиться в Мещанский районный суд города Москвы, по месту заключения договора (Трубная пл, 2). Только постарайтесь там практику не испортить по нашему вопросу. Хотя суды наши, дело, конечно, мутное и непредсказуемое в любом случае, но, думается, хуже, чем в Красногорске уже не будет. Рекомендую превентивно в исковом заявлении указать, что в соответствии со ст.333 ГК РФ снижение неустойки, если ответчиком является лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, допускается только в случае доказанности необоснованной выгоды у истца. Так же нужно будет сослаться на детализацию указанного положения в мартовском постановлении Пленума ВС РФ. Иными словами, до судьи нужно донести мысль, что формальное заявление ответчика о снижении неустойки не может являться основанием для ее снижения. Ответчик, как я уже неоднократно предупреждал и как было в Красногорском городском суде, будет указывать, что предоставлялась опция по выдаче ключей, от которой истец отказался, рассчитывая получить необоснованную выгоду. Поэтому также превентивно рекомендую в исковом заявлении указать, что такая опция предоставлялась, но отказались, ибо незаконно делать ремонт до введения дома в эксплуатацию. Более того, ремонт в квартире до ее передачи по акту лишает дольщика возможности предъявить претензии к качеству переданного товара во время его приемки. Ну а тем, кто ключики уже получил, тоже нужно придумать, как выкручиваться, например, получил, каюсь, грешен , но ремонт пока не делаю и пр. Вообще, если представитель ответчика будет опять этими ключиками размахивать в суде, нужно иметь под рукой письменное ходатайство судье о вынесении частного определения в порядке ст.226 ГПК РФ. Пусть направит его соответствующим органам для проверки законности действий застройщика. Также в исковом заявлении, при подаче его сейчас, необходимо обязательно затребовать перерасчет суммы подлежащей взысканию неустойки на дату вынесения решения, с указанием в решении, что неустойки и штраф также подлежат перерасчету на дату их фактического взыскания, либо на дату передачи квартиры. Затем, получив исполнительный лист, можно подождать до приемки квартиры и уже потом идти с ним, например, в банк, где открыт счет застройщика, на который денежки капают от новых дольщиков. Да, и еще... нудить в суде не надо! но это вы и так уже знаете

На самом деле, тут никакого тро-ло-ло нет. Это умозаключение основывается на практическом опыте. Помнится, еще в середине нулевых, когда московское арбитражное судилище располагалось на Новой Басманной, а ваш покорный слуга имел статус адвоката, частенько доводилось посещать данное богоугодное заведение Так вот, там тогда в коридорах был распространен один уникальный тип персоналий от юриспруденции. Как правило, это были юноши лет 23-29, с горящими глазами и в грязных ботинках, которые в ожидании процесса увлеченно дискутировали между собой. Дискуссии сводились к тому, насколько круты компании, в которых они работают, какие блестящие сделки и проекты там бывают, ну и, естественно, подразумевалась ключевая роль этих юношей в обсуждаемых делах. Говорилось все это с невероятно важным видом, в стиле: мы купили, мы решили и пр. Хоть и сам тогда был в таком же возрастном диапазоне, довольно забавно было, конечно, слушать такие наивные речи от людей, получающих весьма скромные зарплаты, готовых работать в основном за идею и при этом ощущающих себя серьезными инвесторами и успешными предпринимателями Потом, во время судебного процесса, такие юноши начинали долго и нудно излагать свою позицию, упиваясь своими теоретическими познаниями в юриспруденции и проявляя готовность демонстрировать их постоянно, к месту и ни к месту. Вот и представьте себе ситуацию. Идет судебный процесс, запланированное судьей время на это разбирательство уже истекло, график рассмотрения других дел сдвигается, копится очередь, а юноша такой все говорит и говорит, повторяя по нескольку раз одни и те же аргументы, наивно полагая при этом, что он буквально подавляет всех своим красноречием Судья ему раз скажет, хорошо, я уже поняла ваши аргументы, а он не успокаивается, судья ему повторно сделает замечание, а он все нудит и нудит. Конечно, особо наглый судья мог и прервать, но это уже нарушение хода судебного разбирательства. Поэтому судья, в большинстве случаев, вынужден был слушать, при этом у него, естественно, начинало копиться недовольство и раздражение. В подобные моменты, если юноша представлял противную сторону в судебном процессе, я, как правило, сокрушенно выдавал комментарий, в стиле: сколько же можно уже, одно и то же, и так аргументация понятна, никакого уважения к суду и ожидающим в коридоре гражданам. У судьи в таких случаях подсознательно срабатывает триггер, что вроде бы как мы с ним на одной стороне, а болтливый юноша - на другой. Что зачастую потом находило свое отражение в решении по делу. Одна из практик НЛП, на самом деле, которое ваш покорный слуга иногда применяет в деловых ситуациях. При этом, разумеется, на одном знании психологии ты в суде не выедешь, нужна четко аргументированная позиция, но подобные познания и умение их применить в нужный момент, ощутимо, так скажем, способствуют достижению поставленной цели. Успешный судебный юрист должен быть и хорошим психологом - это же очевидный факт. Особенно это касается юристов, выступающих перед судами присяжных.

Наискосок всё это пробегается, одним глазом. Для судьи это рутинная, набившая оскомину, работа. Поднапрячься и заставить призадуматься может только риск отмены решения вышестоящим судом, также (что бывает значительно реже, но бывает ) внезапно возникшее чувство расположения к истцу может повлиять на, так скажем, внутреннее убеждение судьи, что, в свою очередь, найдет отражение в итоговых цифрах в решении . Чтобы судья поднапрягся и призадумался нужно превентивно бить в иске на несостоятельность возможного заявления представителя ответчика о снижении неустойки, аргументируя это новой редакцией ст.333 ГК РФ и позицией Пленума ВС РФ, а также тем, кто не брал ключи, указывать, что такая опция предлагалась, но от нее отказались , ибо незаконно и может повлечь ответственность. Вообще, судья на подобные заявления представителя ответчика в суде должна была отреагировать, направив соответствующее представление в правоохранительные органы для проверки законности подобных действий. А чтобы поспособствовать возникновению у судьи чувства расположения к вам, в первую очередь нудить не надо, многословно повторяя по сто раз одно и то же и затягивая, таким образом, разбирательство. Помнить надо о том, что у нее еще куча таких же страждущих в коридоре сидит, дела которых судье очень бы хотелось рассмотреть до конца дня

Смотрите, если оперировать средними цифрами. Допустим, неустойка - 100к. Добровольно застройщик ее не выплачивает. Соответственно, дольщик идет в суд, требуя взыскать неустойку - 100к, штраф - 50к., расходы на оплату услуг юриста - 30к, моральный ущерб - 100к. Суд выносит, неустойка - 50к, штраф - 25к, услуги юриста - 10к, моральный вред - 10к. Итого, 95к. - практически то же самое. Расчет на то, что половина дольщиков, в том числе и из числа направивших претензии, в суд не пойдет. Хотя, конечно, добросовестный и предприимчивый застройщик не только погасил бы все добровольно, но еще и сделал бы из этого неплохой рекламный пиар-ход, рассчитанный на будущих покупателей. Если, конечно, он сливаться не собирается. Есть информация, что генерального директора и юридический адрес застройщик уже поменял. Данные действия можно расценивать, как тревожный звоночек для дольщиков второй очереди, а можно и не расценивать, может быть просто внутреннее движение там идет, не связанное с подготовкой почвы для вставания на лыжи Вообще, я свое исковое заявление будут готовить и аргументировать в суде несостоятельность формального заявления ответчика о снижении неустойки именно в привязке к ст.333ГК РФ в новой редакции и мартовскому Постановлению Пленума ВС РФ. Нужно вынудить суд в решении оценить эти доводы. Как я понял, в решении Красногорского городского суда эти доводы не оценивались, а не оценивались скорее всего потому, что не приводились. Все было сделано по старой практике, как будто и не было никаких изменений и разъяснений.

Такие процессы формальны и проходят быстро. Встает истец (либо его представитель) заявляет, что исковые требования поддерживает, излагает фактические обстоятельства, затем встает представитель ответчика и говорит что-то в стиле: "Рафик нэ у чом нэ виноват!" , во всем виноваты, дескать, злые госорганы и пр., и просит снизить неустойку. Если истец присутствует в зале, его представитель, как правило, пытается в этот момент распушить перья и начинает воинственно нападать на представителя ответчика (все это делается в основном, чтобы у истца сложилось впечатление, что его представитель сражается, как лев, добросовестно отрабатывая свой гонорар ). Судья всё это быстро пресекает и удаляется для вынесения решения. Спустя непродолжительное время и выносится что-то наподобие озвученного тут ранее. По поводу морального вреда, в общем Вы абсолютно правы, если Вы не потребитель, доказывать его нужно кучей справок и пр. Однако моральный вред потребителю должен возмещаться лишь по факту нарушения его прав. Заявляют 50-100к, присуждают в среднем 5-10к. Мелочь, а приятно, согласитесь. Можно будет потом, как раз на эту компенсацию, к примеру, выпить в каком-нибудь ресторанчике за здоровье застройщика

Собственно, все ожидаемо и предсказуемо. Не выходит за рамки устоявшейся судебной практики до внесения изменений в ст.333 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС РФ. Судья их просто игнорирует, принимая во внимание лишь формальное заявление представителя ответчика о снижении неустойки. Учитывая, что этот же судья будет, скорее всего, и все остальные подобные иски рассматривать, ловить в Красногорском городском суде определенно нечего... Но мы и не собирались, мы в московское судилище пойдем

А как я могу считать? Не забывайте, где мы живем. Все возможно. В настоящее время возможность банкротства застройщика расцениваю, как низкую, а вот, что проценты в суде порежут сильно - как высокую. Но это мое личное мнение.

Здравствуйте, Вячеслав, Этот пункт фиксирует право участника долевого строительства досрочно отказаться от исполнения договора при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством. Данные основания перечислены в ст.9 Закона РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ. Одним из таких оснований, к примеру, является неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. При этом участнику долевого строительства должны быть возвращены уплаченные денежные средства, а также уплачены проценты за пользование указанной суммой с даты ее перечисления застройщику по дату возврата. Проценты, если участником является гражданин, рассчитываются также, в размере 1/150 от ключевой ставки. Данная норма закона императивна и не может быть изменена соглашением сторон. Поэтому, неважно, что там написано в договоре. Вы можете избрать только один способ защиты своего нарушенного права: либо отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора (тогда квартиру Вы не получите, но сможете требовать возврата денежных средств и уплаты процентов), либо требовать уплаты неустойки до даты передачи квартиры по акту. Когда идет речь о восстановлении нарушенных прав потребителей убытки должны взыскиваться в полном размере сверх неустойки. Под убытками понимается реальный ущерб или упущенная выгода. Простой пример: снимали квартиру - реальный ущерб, могли сдать квартиру в новостройке - упущенная выгода. В Вашем же случае все не так однозначно, тут гипотетическая конструкция со множеством вводных: когда бы Вы продали квартиру, за сколько, какие условия ипотеки и пр. Как правило, судьи так глубоко предпочитают не копать, ибо им лень и отказывают по формальным основаниям. Вполне возможно, что есть уже и судебная практика по Вашему вопросу. Я с ней не сталкивался. Если хотите поискать, рекомендую сайт consultant.ru - будни после 20МСК, выходные - в любое время.

Добрый вечер, Марина. Мне ничего не известно про новый адрес застройщика. Откуда он взялся? Меня никто не уведомлял. В любом случае, если надлежащего уведомления стороны договора не было, корреспонденцию следует направлять по адресу, указанному в договоре. Для суда этого факта будет достаточно. Если у Вас есть еще какой-то адрес, можете направить туда копию, если хотите.

Верно. Если в договоре цессии не указано иное, передаются все права требования, в том числе и связанные с просрочкой исполнения обязательств. Фактически происходит лишь перемена лиц в обязательстве.

Максим, вопрос о факторах, могущих повлиять на размер присужденной неустойки, обсуждался тут уже неоднократно. Можете просмотреть, например, темы, посвященные 7 корпусу и вводу домов в эксплуатацию. Вкратце отвечу. Если вести речь о защите прав потребителей, то вопрос о размере законной неустойки вообще не должен быть предметом рассмотрения в суде, ее следует взыскивать в полном объеме лишь по факту просрочки. Однако, к сожалению, в наших судах сложилась практика определения соразмерности неустойки с возможными убытками, понесенными истцом вследствие просрочки передачи квартиры. Сейчас в законодательстве произошли существенные изменения, что уже нашло отражение в руководящих разъяснениях Пленума ВС РФ, однако, пока сделать выводы об изменении судебной практики по нашему вопросу еще нельзя. Если судья, рассматривающий Ваш иск, будет руководствоваться старой практикой, скорее всего размер неустойки Вам существенно снизят, в силу указанных Вами обстоятельств. При это необходимо будет, чтобы застройщик сам заявил судье об этих обстоятельствах и попросил снизить размер неустойки. Но что-то Вам все-равно присудят, так что сильно не огорчайтесь

Не обязательно прикладывать, как и делать расчет отдельным приложением. Претензия пишется в свободной форме. Для суда важно, что претензионный порядок был формально соблюден. Я лишь разместил образец, по которому сам буду направлять претензию. Вам, в любом случае, нужно будет к суду получить из банка документ, подтверждающий перечисление цены договора застройщику.

Тогда всех, кто хочет получить неустойку с застройщика, в том числе и меня, ждет суд. Дольщики, направившие претензии более двух недель назад, уже могут заявлять исковые требования. Необходимо помнить, что в нашем случае истец может обратиться в суд по своему месту жительства, по месту нахождения ответчика или месту исполнения договора (Красногорск), а также по месту заключения договора (Мещанский районный суд г. Москвы). Исковые требования, связанные с защитой прав потребителей, госпошлиной не облагаются. Если во время судебного разбирательства квартира еще не будет передана, необходимо ходатайствовать о расчете суммы неустойки на дату вынесения решения, а также об указании в решении, что взыскание неустойки производится по дату фактического исполнения обязательства. Когда составлю и подам свой иск (сделаю я это только после передачи квартиры, так как мне торопиться некуда), образец иска так же выложу тут. Судебные заседания по подобной категории дел скоротечны и поставлены на поток. Пробежав исковое заявление наискосок, судья, как правило, уже знает сколько присудит. Тут не нужно быть светочем юриспруденции и блистать ораторскими талантами Цицерона, чтобы встать и пояснить очевидные фактические вещи. Средняя цена юридической помощи по данной категории дел составляет по Москве в среднем около 30 000 руб. (мы тут не берем еще заявление и обоснование дополнительного требования о признании договора недействительным в части компенсации расходов застройщика на содержание дома), плюс составление нотариальной доверенности на представителя около 2500 руб. Компенсируют данные расходы суды общей юрисдикции лишь частично, в среднем присуждая около 10 000 руб. Поэтому, думается, мои комментарии будут полезны, в первую очередь, тем гражданам, которые хотят получить не только денежную компенсацию, но и полезный практический опыт взаимодействия с судебной системой. Также я смогу, при желании, составить нескольким дольщикам (в зависимости от своей загруженности текущими вопросами) исковые заявления, дать подробную консультацию по скайпу или телефону по всем, связанным с данным иском вопросам и, при необходимости, составить потом апелляционную жалобу. Без представления интересов в судах, ибо пока не имею столько свободного времени. Разумеется, подобного рода помощь возможна будет уже только на взаимовыгодной основе. Детали можно обсудить в личке, когда вопрос будет актуален. PS Последнее время меня все чаще посещают мысли, что пора прекращать работать на чужого дядю, следует восстановить статус адвоката и снова заняться частной практикой, как в старые, добрые времена. Тем более адвокатская монополия на представительство в судах грядет. Так что, возможно, глядишь через годик, появится у вас по соседству адвокатская контора под названием "Барристер и Ко", например

Как и обещал, начинаю тему, посвященную защите прав потребителей, вытекающих из заключенных нами договоров долевого участия в строительстве. Во вложенном файле образец претензии к застройщику о добровольной уплате неустойки. Направление подобной претензии возможно уже в настоящее время (т.е. до передачи квартиры по акту). Собственно и сам образец составлен для желающих начать свою праведную битву со злом немедленно Претензию необходимо направить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу застройщика, указанному в договоре. В подобном действии есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести более быстрое разрешение данного вопроса, к минусам - необходимость корректировать суммы неустойки, подлежащие взысканию с застройщика. В любом случае, перед выстраиванием гипотетических рассуждений о возможных вариантах дальнейших действий нам нужно понять позицию застройщика по поводу добровольной выплаты неустойки. Если найдется дольщик, который захочет направить претензию прямо сейчас, был бы благодарен ему, если он отпишет тут, через две недели после направления претензии, о результатах. Очевидно, что шанс удовлетворения претензии застройщиком в добровольном порядке минимален, но, тем не менее, он есть. Если же необходимость судебного спора с застройщиком станет очевидной, я дам тут дальнейшие пошаговые инструкции для желающих взыскивать неустойку самостоятельно. Также следует помнить об условии договора, обязывающем компенсировать расходы застройщика по содержанию дома с даты ввода его в эксплуатацию по дату передачи квартиры дольщику. Требование о признании договора в этой части недействительным можно заявить совместно с требованиями, связанными со взысканием неустойки. Впрочем, еще раз предлагаю пока не забегать вперед и дождаться реакции застройщика на первые претензии. Претензия.DOC

Вижу я, что страсти накаляются в чате. Негодуют дорогие моему сердцу соседи планируя рублем наказать нерадивого застройщика К сожалению, не могу их там успокоить и обнадежить, ибо лишен такой возможности в результате происков секты "Бога Иры" под предводительством "слабого, беззащитного существа", госпожи Щукиной Вместе с тем, реагировать как-то надо. Вроде тут можно темы создавать самому, поэтому, наверное, создам после праздников тему, посвященную практическим шагам по взысканию неустойки и признанию недействительным условия договора, обязывающего дольщика возместить застройщику расходы по содержанию дома с даты ввода его в эксплуатацию, по дату передачи квартиры. Сразу, думаю, образец претензии и выложу, как ранее обещал, с комментариями. Так что рассматривайте этот пост, как трейлер увлекательной блокбастер-темы, если, конечно, сектанты опять что-нибудь не саботируют

Это все исключено. Более того, даже расходы на содержание квартиры после ввода дома в эксплуатацию и до ее приемки он не вправе требовать. Я раньше тут оставлял ссылку на решение Мосгорсуда по этому вопросу. Главное иметь доказательства для суда, что на приемку квартиры вы пришли, но от подписания акта в редакции застройщика отказались, о чем его впоследствии и оповестили. Такими доказательствами и будут являться фото акта в редакции застройщика и квитанция об отправке заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручение с предложением подписать акт без условия об отсутствии претензий. Этим же письмом и претензию о добровольной уплате неустойки можно отправить. Так откровенно сейчас уже не беспределят, но основательно подстраховавшись вещей, конечно, тоже натворить могут)